Panduan Asas Membeli Rumah

Pembelian sesebuah rumah adalah satu pegangan aset yang sangat berharga. Tidak kiralah samada rumah itu adalah rumah pelaburan atau rumah untuk didiami, samada rumah baru atau rumah subsale, samada apartment atau banglo, ianya tetap satu aset yang mempunyai nilai yang sangat berharga. Pembeli akan merasa sangat puas apabila berjaya memiliki aset ini.

Tapi, sudah bersediakah anda untuk membeli rumah? Awas, persediaan membeli rumah bukan sekadar persediaan kewangan sahaja, malah memerlukan ilmu pengetahuan hartanah agar anda dapat membuat pilihan yang bijak dan tidak terjerat dengan perangkap-perangkap yang ada.

Berikut kandungan-kandungan entri saya:

1. Tujuan Membeli Rumah
2. Jenis-jenis Hak Milik Tanah
3. Kos-kos Terlibat Ketika Belian Rumah
4. Prosedur Membeli Rumah

1) Tujuan Membeli Rumah
Anda pernah tanya diri sendiri kenapa anda nak beli rumah? Atau anda sekadar mengikut-ikut orang lain yang telah membeli rumah. Jangan begitu, kerana lain orang, lain kehendak dan keperluannya. Jangan disebabkan anda mengikut-ikut orang lain, akhirnya anda menyesal kerana tersalah beli rumah.

Tanya betul-betul kepada diri anda, untuk apa anda nak beli rumah. Terdapat dua sebab anda nak beli rumah. Pertama, sebab anda nak duduk sendiri. Kedua, anda nak jadikan rumah itu untuk satu pelaburan. Kedua-dua ini menentukan kriteria rumah yang macam mana anda perlu beli dan kedua-dua ini juga ada kebaikan dan keburukannya yang tersendiri.

==> Sekiranya anda nak beli rumah untuk duduk sendiri, anda perlu utamakan diri dan keluarga anda dalam pemilihan rumah yang sesuai:

• Ukur baju di badan sendiri. Pepatah ini tak pernah lapuk. Ya, anda perlu kenalpasti kemampuan anda untuk membeli rumah. Perlu tahu perbelanjaan bulanan anda bagaimana. Harus diingatkan bahawa perkataan layak dan mampu itu adalah berbeza. Walaupun anda layak beli rumah besar sekali pun, tapi mampukah anda untuk membayar komitment bulanan tanpa culas? Jangan disebabkan nafsu nak beli rumah besar luar kemampuan, nanti kemudian hari anda merana terpaksa ikat perut. Niat nak beli rumah besar sebab nak bahagiakan keluarga, tapi silap haribulan, keluarga pulak menderita bila rumah terpaksa dilelongkan. 
• Biasanya rumah untuk duduk sendiri ini adalah long term atau nak duduk lama. Jadi, lokasi yang sesuai menepati citarasa anda adalah satu point yang sangat penting untuk anda titikberatkan. Pilihlah rumah yang berdekatan dengan tempat kerja, sekolah, dan lain-lain mengikut keperluan anda. Dan sebolehnya cuba elak untuk beli rumah yang berdekatan dengan persekitaran yang tidak menyenangkan seperti dekat dengan kilang, kawasan mempunyai rekod jenayah yang tinggi, dan lain-lain. 

Walaubagaimanapun, untuk mencari rumah yang menepati semua keperluan dan kehendak kita adalah sukar. Ada ciri-ciri yang tak dapat dipenuhi dan anda terpaksa berkompromi. Tiada rumah yang sempurna. Namun, buatlah pilihan yang terbaik.

==> Sekiranya anda nak beli rumah untuk pelaburan, sudah pastilah anda hendakkan pulangan pelaburan. Dan pastikan pulangan pelaburan itu berbentuk keuntungan, bukan kerugian.

• Secara asas, pulangan pelaburan hartanah datang dari dua sumber. Pertama adalah pulangan hasil sewaan. Kedua, pulangan disebabkan harga rumah yang meningkat saban tahun (Capital Appreciation. Menarikkan? 
• Jadi, secara generalnya, untuk mencari rumah pelaburan, kaji terlebih dahulu pulangan sewa hartanah tersebut dan juga trend transaksi harga rumah. Pastikan rumah yang anda beli itu mempunyai permintaan sewa yang tinggi dan juga berada dikawasan yang sedang membangun atau akan membangun (Future Forecast).

Ilmu pelaburan hartanah adalah satu ilmu yang begitu luas, sukar untuk saya kongsikan dalam satu entry. Saya akan kongsikan lebih lagi berkenaan pelaburan hartanah pada masa-masa akan datang. Walaubagaimanapun, suka saya nak kongsikan dengan anda sebuah buku yang sangat ringkas, santai, tapi padat degan pengisian pelaburan hartanah. Buku tersebut bertajuk "Hipster Hartanah" karangan Harith Faisal. Anda boleh cuba mencari buku ini di kedai-kedai buku dan belajarlah cara melabur dalam hartanah.

2) Jenis-jenis Hak Milik Tanah
Sebelum anda nak buat belian rumah, pastikan anda tahu membezakan jenis-jenis pemilikan hartanah yang ada. Nak tahu jenis hak milik tanah, boleh tengok pada geran rumah. Jenis hak milik tanah ini nanti bakal menentukan tempoh pegangan tanah oleh anda dan juga menentukan berapa lama tempoh pindah milik daripada penjual kepada pembeli.

A/ Hak Milik Kekal (Freehold)
Freehold adalah pegangan selama-lamanya. Kebanyakkan tanah Freehold ini tidak mempunyai sekatan dan boleh dijual kepada sesiapa sahaja. Tempoh untuk pindah milik juga adalah pendek, sekitar 3-4 bulan dari tarikh Sale and Purchase Agreement (SPA).

Namun, harus berhati-hati, kadang-kadang ada juga tanah Freehold yang ada sekatan dan kebiasaannya sekatan ini adalah hanya boleh dijual kepada bumiputera sahaja. Untuk dapatkan kepastian, boleh rujuk dalam geran samada ada sekatan atau tidak.

B/ Hak Milik Pajakan (Leasehold)
Leasehold adalah pengangan bertempoh dan kebiasaannya adalah selama 99 tahun. Bila tamat sahaja tempoh, anda boleh memilih untuk menyambung tempoh pajakan dengan cara membayar sejumlah wang sebagai premium, atau tanah tersebut diambil semula oleh kerajaan negeri.

Proses pertukaran hak milik jenis Leasehold ini memakan masa lebih sedikit, sekitar 6-7 bulan dari tarikh SPA , kerana perlu mendapatkan kebenaran "consent" daripada pihak berkuasa negeri.

Untuk tanah jenis Leasehold ini juga kebiasaannya ada sekatan sekiranya penjual Bumiputera menjual kepada pembeli bukan bumiputera. Ini adalah disebabkan polisi kerajaan negeri untuk menjaga pegangan bumiputera dalam hartanah.

Akhir sekali, pihak bank juga susah untuk meluluskan pinjaman anda sekiranya baki pajakan rumah tersebut kurang daripada 50 tahun.

C/ Tanah Rizab Melayu (Malay Reserved)
Sudah jelas lagi bersuluh tanah rizab melayu hanya boleh dipindah milik kepada pembeli berbangsa melayu sahaja.

Kedua-dua Freehold dan Leasehold boleh jadi berstatus tanah rizab melayu. Untuk mengenalpasti, dalam geran akan ada beritahu dengan jelas dan tertulisnya "Malay Reserved".

Lot Bumiputera
Ini juga adalah jelas mengatakan tanah ini hanya boleh dipindah milik kepada bumiputera sahaja. Tidak boleh ditukar milik kepada bukan bumiputera.

Namun begitu, rumah freehold berstatus lot bumiputera boleh ditukar milik kepada bukan bumiputera setelah pemilik mendapatkan hakmilik individu daripada pemaju.

Lain-lain jenis Hak Milik

• Hak Milik Induk (Master Title): merujuk kepada status tanah yang masih diletakkan nama pemaju dan belum dipecahkan lotnya kepada pemilik.
• Hak Milik Individu: merujuk kepada status rumah bertanah yang sudah dipecahkan lotnya daripada nama pemaju kepada nama pemilik.
• Hak Milik Strata: merujuk kepada status rumah tidak bertanah (apartment, condo, dll) yang sudah dipecahkan lotnya daripada nama pemaju kepada nama pemilik.

Maka, kalau anda adalah bumiputera, senang, boleh beli mana-mana sahaja rumah kerana proses tukar hak milik tiada sekatan. Tetapi, mungkin antara anda yang ragu-ragu samada nak beli rumah Freehold atau Leasehold.

Freehold atau Leasehold?

Ini soalan open ended. Tak ada yang salah, tak ada yang betul. Tapi, kalau ada 2 biji rumah yang mempunyai semua ciri-ciri yang sama dan harga yang sama, maka pilihlah freehold, dah pasti rumah jadi hakmilik anda selama-lamanya tanpa tambah premium.

Tapi, kalau anda beli rumah untuk pelaburan, freehold atau leasehold adalah kurang penting. Apa yang penting adalah permintaan sewa rumah tersebut dan berada dalam kawasan yang 'hot'. Atau kata mudah kepada anda yang nak beli rumah pelaburan, antara freehold dan leasehold, pilih demand.

3) Kos-kos Terlibat Ketika Belian Rumah

Untuk "play safe", saya sarankan anda sediakanlah jumlah tunai sebanyak 15% dari harga rumah. Berikut kos-kos yang terlibat yang harus anda tahu:

==> Deposit
Anda perlu sediakan 10% daripada nilai rumah sebagai deposit. Ini wajib.

Bila anda dah bertemu dengan rumah yang bersesuian dan anda bersetuju nak buat belian, maka anda perlu bayar Earnest Deposit (wang tanda jadi) sebanyak 3% kepada Ejen Hartanah atau peguam sebagai pemegang amanah.

Selepas itu, cepat-cepat pergi memohon pinjaman perumahan. Anda diberikan tempoh masa 14 hari bekerja untuk mendapatkan pinjaman.

Selepas loan sudah lulus, maka anda perlu tandatangan SPA dan bayar lagi baki deposit 7%.

==> Kos Guaman dan Duti Setem
Anda sediakan sahaja 5% untuk kos ini, dah tak perlu sakit kepala untuk kira kos guaman dan duti setem. Haha

Anda perlu tahu kos guaman ni dikenakan pada 2 perjanjian. Perjanjian Jual Beli (SPA) dan juga Perjanjian Pinjaman Rumah.

Untuk Perjanjian SPA, kos guaman dan duti setem ini anda perlu bayar RM500 pada permulaan, dan selepas penjanjian ditandatangani, peguam akan bagitahu amaun penuh untuk dijelaskan.

Untuk Perjanjian Pinjaman Rumah, kebiasaannya bank akan masukkan sekali dalam loan. Namun ada juga sesetengah pakej pinjaman yang tidak membolehkan.

==> Kos-Kos Lain
Bank biasanya mewajibkan anda untuk ambil insuran atau takaful. Dan ada dua jenis takaful yang boleh anda langgan samada MRTT ataupun MLTT. Saya akan berkongsi lebih lanjut berkenaan dua jenis takaful ini.

Kos lain yang perlu ditanggung adalah kos penilai (Valuer). Kebiasaannya kos-kos ini juga akan disertakan dalam pinjaman perumahan.

4) Prosedur Beli Rumah
Beli rumah ini adalah satu proses yang panjang, kompleks dan melibatkan banyak pihak. Tapi, saya kata begini bukan untuk merendahkan moral anda untuk membeli rumah, tetapi untuk menyedarkan anda bahawa banyak proses dan kos yang perlu dilalui. Tidaklah nanti anda terkejut kalau tiba-tiba bank kata kena bayar RM4000 untuk valuation fee. Dan proses yang nampak rumit akan jadi senang kalau kita pelajari dan ambil tahu akan proses-proses ini. Jadi, sini saya nak kongsikan dangan anda prosedur-prosedur untuk membeli rumah.

A/ Semak Kelayakan Pinjaman
Ini adalah langkah yang pertama sekali yang perlu anda lakukan. Sekiranya anda tidak tahu berapa jumlah kelayakan pinjaman anda, ini mungkin boleh membuang masa anda sekiranya anda memburu rumah diluar kemampuan anda. Langkah ini penting untuk menetapkan bajet pencarian anda.

Ada beberapa cara untuk anda tahu kelayakan pinjaman anda:

• Merujuk terus kepada jurubank. Kebiasaannya, jurubank akan membantu anda untuk membuat pengiraan kelayakan anda. Bawalah sekali dokumen-dokumen yang diperlukan ketika berjumpa dengan jurubank.
• Gunakan Borang Semak Kelayakan Pinjaman yang saya sediakan. (PERCUMA)

B/ Buat Kajian Rumah Yang Ingin Dibeli

Setelah anda telah tahu berapa kelayakan pinjaman serta bajet harga rumah yang ingin dibeli, maka tiba masanya untuk anda menjadi "Property Hunter". Kaji dan carilah rumah yang betul-betul menepati keperluan dan kehendak anda.

C/ Buat Satu Temujanji Dengan Ejen Hartanah Untuk Melihat Rumah
Setelah puas menjadi "Property Hunter", dan berminat dengan sesebuah rumah ini, maka hubungilah Ejen Hartanah yang menguruskan rumah tersebut dan buat temujanji. Ejen Hartanah selalunya akan bertanyakan kekuatan kewangan anda terlebih dahulu untuk melihat persediaan anda membeli rumah.

Jangan terlalu sensitif sekiranya Ejen Hartanah bertanyakan soal kewangan anda. Apabila anda berikan kerjasama dan Ejen Hartanah tahu anda pun layak membeli rumah, dia akan bersungguh-sungguh membantu anda.

D/ Melihat Rumah Yang Ingin Dibeli
Pada hari melihat rumah, perhatikanlah keadaan rumah tersebut. Pastikan keadaan rumah dalam keadaan yang baik. Tiada kerosakan-kerosakan yang besar seperti retak, kebocoran, saluran paip tersumbat dan masalah wiring. Kos pembaikan untuk empat kerosakan ini memerlukan kos pembaikan yang mahal dan mengambil masa untuk diperbaiki.

Walaubagaimanapun, bukan semua keretakan boleh dianggap keretakan besar. Kalau sekadar retak cat di dinding, itu adalah mudah diperbetul. Keretakan yang lebih serius adalah keretakan di bahagian struktur seperti tiang rumah.

Pada hari melihat rumah itu juga, anda bukan perlu sahaja ambil tahu keadaan rumah, malah perlu tahu persekitaran bagaimana kejiranan setempat, kedudukan hartanah, fasiliti terdekat yang ada, security dan lain-lain.

Selain itu, anda juga perlu tahu samada rumah itu dijual sekali bersama perabot-perabotnya atau pun rumah kosong sahaja. Sekiranya dijual bersama perabot-perabot, saya syorkan untuk anda ambil butiran perabot itu dan pastikan ianya dimasukkan ke dalam perjanjian jual beli SPA. Selalu terjadi apabila pemilik rumah mengatakan rumah ini dijual dengan perabot sekali, tapi apabila anda beli rumah tersebut, pemilik mengambil semula semua perabot itu. Anda tidak boleh claim perabot itu sekiranya dalam SPA menyatakan rumah itu hanya dijual kosong.

E/ Membuat Tawaran
Setelah anda berpuas hati dengan kondisi rumah tersebut, anda bolehlah meneruskan langkah dengan membayar Earnest Deposit / Wang Tanda Jadi / Booking Fee sebanyak 3% dan menandatangani surat tawaran. Anda dinasihatkan supaya tahu semua terma-terma yang terkandung dalam surat tawaran itu. Sekiranya anda melanggar terma-terma ini, Earnest Deposit anda akan hangus. Situasi berikut boleh menyebabkan Earnest Deposit anda hangus:

• Anda membatalkan belian. Ini mungkin disebabkan anda berjumpa dengan rumah yang lebih murah dan ingin membatalkan belian. 
• Anda tidak mahu atau gagal untuk meneruskan Perjanjian Jual Beli (SPA).

Tetapi, sekiranya permohonan pinjaman anda ditolak sebanyak 2 kali oleh bank yang berbeza, maka anda berhak untuk menuntut kembali kesemua wang Earnest Deposit anda. 

F/ Dapatkan Pinjaman & Khidmat Guaman

Apabila tawaran dipersetujui pemilik, anda perlu segera mendapatkan pinjaman. Selain itu, anda juga perlu melantik peguam untuk urusan pindah milik hartanah serta urusan perjanjian pinjaman.

Selalunya, Ejen Hartanah boleh dijadikan "One Stop Center" untuk anda dapatkan pinjaman dan untuk anda dapatkan khidmat guaman kerana jaringan atau networking Ejen Hartanah ini adalah luas dan berkualiti.

G/ Tandatangan SPA
Setelah anda berjaya mendapatkan pinjaman, peguam akan menyediakan satu dokumen perjanjian jual beli (SPA). Pembeli dan Pemilik perlu menurunkan tandatangan pada dokumen ini. Pastikan peguam menyediakan dokumen perjanjian ini seperti mana yang anda expect.

Pada masa ini juga, anda perlu membayar baki deposit sebanyak 7%. Dan kebiasaannya peguam juga akan meminta anda untuk menjelaskan bayaran penuh kos peguam pada masa tandatangan SPA ini.

H/ Pindah Milik
Setelah anda menandatangani SPA serta menyelesaikan bayaran guaman dan 10% Deposit, maka proses pindah milik akan bermula.

Proses ini akan diurus serta diselesaikan oleh peguam dalam tempoh 3 bulan daripada tarikh tandatangan SPA. Tempoh masa ini adalah untuk hartanah berstatus freehold. Bayaran baki 90% juga perlu diselesaikan dalam tempoh ini.

Bagi hartanah berstatus leasehold atau pun master title, perlu mendapatkan kebenaran atau consent untuk tukar hak milik dari pihak berkuasa negeri atau pemaju. Proses ini boleh berlanjutan antara 3-6 bulan. Oleh itu, tempoh 3 bulan untuk menyelesaikan pindah milik ini akan bermula setelah mendapat consent sahaja.

Semasa peguam menjalankan kerja-kerja pindah milik, Bank Pembeli akan buat bayaran dua kali kepada pemilik rumah. Bayaran pertama dibuat untuk selesaikan baki hutang pemilik. Pada masa ini, pembeli dah mula akan bayar installment bulanan, tapi belum boleh terima kunci rumah lagi.

Dalam tempoh sebulan selepas itu, barulah bank pembeli akan membuat bayaran kedua untuk menyelesaikan keuntungan jualan kepada pemilik. Selepas itu, pembeli akan datang ke rumah bersama peguam untuk periksa rumah sekali lagi samada berpuas hati atau tidak.

Sekiranya tiada masalah, kunci akan diserahkan kepada pembeli. Maka, selesailah proses jual beli hartanah dan anda boleh berasa puas kerana telah berjaya memperoleh aset yang sangat berharga ini.

Kesimpulan
Sudah sampai dekat hujung entry ni. Saya mengharapkan pembacaan anda ini dapat membantu anda membuat pembelian rumah. Semoga urusan anda dipermudahkan. Saya akan sentiasa berkongsi tip-tip serta panduan lain pada masa akan datang.

Jika terdapat sebarang soalan, boleh bertanyakan di ruangan komen.

_________________________________________________________________________________

Khidmat Nasihat Awal Percuma

Sekiranya anda merancang untuk membeli rumah dalam masa terdekat, saya menyediakan khidmat nasihat awal secara PERCUMA. Khidmat nasihat awal ini sedikit sebanyak dapat menilai kelayakan pinjaman seterusnya menentukan bajet rumah pencarian anda.

Antara khidmat nasihat tersebut:

• Semak Kelayakan Pinjaman.
• Menentukan bajet rumah untuk dibeli.
• Prosedur jualbeli rumah.
• Dokumen yang diperlukan bagi membeli rumah.
• Menguruskan pinjaman dan guaman anda.

Bagi anda yang memerlukan khidmat nasihat di atas, sila klik "Borang Semak Kelayakan Pinjaman" atau boleh terus hubungi atau whatsapp saya seperti dibawah:

Nama: Fairus Kader

No H/P: 013-4441427

FB Page: fb.me/impianhartanahofficial

www.wasap.my/60134441427